Usucapião é uma forma de aquisição da propriedade privada pela posse prolongada e contínua. Isto é, ainda que uma pessoa não seja proprietária do bem, caso tenha a sua posse, pode vir a se tornar sua legítima proprietária com o passar do tempo. Os pressupostos da usucapião são, basicamente, coisa hábil ou passível de usucapião, posse e decurso de tempo:
O primeiro, coisa hábil ou passível de usucapião, refere-se ao tipo de bem apto a ser objeto de usucapião. De acordo com o ordenamento jurídico, são todos aqueles bens que podem ser transferidos a outros;
O segundo indica que não basta ter a posse para usucapir, o possuidor deve fazer o uso do bem de maneira pacífica e contínua (ou seja, sem interrupções) e exercer, de forma clara e ativa, os poderes inerentes à propriedade, cumprindo, inclusive, as obrigações pelo pagamento dos impostos;
O terceiro, por fim, determina que, para que a posse se transforme em propriedade é necessário que ela seja exercida por um determinado tempo.
Espécies de usucapião
Há três espécies de usucapião de bens imóveis: a extraordinária, a ordinária e a especial, dividindo-se essa em rural, urbana, familiar e coletiva. Além dessas espécies de usucapião de bem imóveis, há, também, outros dois tipos de usucapião de propriedade móvel: usucapião extraordinária (posse do bem móvel por 5 anos) e usucapião ordinária (posse do bem por 3 anos e existência de justo título e boa-fé).
Quanto às espécies de usucapião de bens móveis, temos:
Usucapião Extrajudicial: realizada em cartório sem a necessidade da presença de um juiz, a espécie de usucapião extrajudicial exige, em contrapartida, um prazo de espera de 15 anos, podendo ser reduzido para 10 anos caso o possuidor tenha estabelecido moradia (habitacional) ou atividade de caráter produtivo na terra (prolabore).
Nesta modalidade, a Lei desconsidera aspectos de boa-fé e o justo título e o possuidor deve ter a posse mansa e pacífica do bem, ou seja, não contestada por qualquer que seja, além do uso contínuo.
Usucapião Ordinária ou Comum: o prazo de espera é de 10 anos, devendo ser comprovado o justo título (materializado em um documento público, tornado o imóvel hábil para transmitir o domínio ou a posse caso não tivesse nenhum vício impeditivo) e boa-fé, bem como posse mansa e pacífica do bem.
Usucapião Especial Rural: tem como requisitos a posse por cinco anos (ininterrupta e sem oposição) de área rural de até 50 hectares. O interessado não pode ser detentor de imóvel rural ou urbano e deve fazer uso da terra para moradia e produtividade econômica conjuntamente. Ademais, a terra deve ser produtiva por força de seu próprio trabalho ou de sua família.
Usucapião Especial Urbana: refere-se à posse, por 5 anos ininterruptos e sem oposição, de imóvel de até 250m² em região urbana. Esse bem deve servir de moradia ao interessado ou sua família e o interessado não pode ter a posse ou propriedade de qualquer outro imóvel rural ou urbano.
Usucapião Especial Familiar: esta espécie determina que, quando a propriedade é adquirida em conjunto por cônjuges ou companheiros, caso um deles abandone o lar voluntariamente pelo prazo de 2 anos, o outro terá o direito de usucapir a parte pertencente ao que se ausentou. Como exigência, o bem deve ser urbano, conter até 250 m² e ser usado para moradia; além disso, o interessado não pode ser proprietário de outro imóvel.
Usucapião Especial Coletiva: o prazo de ocupação é de cinco anos (ininterruptos e sem oposição) e o interessado não pode ser proprietário de outro imóvel. O bem deve ser urbano, ter até 250 m² e ser usado para moradia.
Como evitar a perda de uma propriedade por usucapião?
Seja em casos em que a usucapião transcorreu (a chamada prescrição aquisitiva), ou mesmo quando o proprietário está dando autorização para que outra pessoa permaneça no imóvel sem qualquer pagamento, a recomendação é buscar o quanto antes um escritório de advocacia para defender sua posse.
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