A rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e a restituição das parcelas pagas

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Por Ricardo Lemos Gonçalves – Advogado

Atualmente, em decorrência da enorme crise financeira que assola o país, são inúmeros os casos de desistência nos contratos de promessas de compra e venda de imóveis. Assim, muitos compradores ingressam com ações de rescisão contratual a fim de obterem a restituição dos valores pagos, podendo as vendedoras (construtoras), dependendo do caso, realizar retenção de parte do valor.

Ocorre que não raras vezes os contratos firmados possuem cláusulas abusivas que preveem, no caso de desistência do negócio pelo comprador, a retenção de 50% ou mais dos recursos investidos pelo consumidor.

Todavia, a retenção em tais patamares é totalmente indevida, já que, mesmo no caso de rescisão por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ[1] e do próprio TJPR[2] consolidou posicionamento em admitir a retenção, em regra, de 10% das prestações pagas, como meio de indenizar a vendedora pelos prejuízos (despesas administrativas) decorrentes do distrato.

Ademais, importante ressaltar que o percentual de retenção pode variar de caso para caso, haja vista que, por exemplo, se a rescisão ocorrer após a entrega das chaves, o percentual pode ser elevado. Ainda, se a rescisão se der por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas de forma integral ao consumidor.

Portanto, as retenções irão variar em cada caso concreto, sendo certo que eventuais percentuais abusivos serão rechaçados pelo Poder Judiciário, tendo em vista que o imóvel será comercializado futuramente, devendo o percentual ser ajustado aos prejuízos suportados pela vendedora tão somente no que diz respeito às despesas administrativas.

[1] DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. (…) RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE O VALOR PAGO. (…) 2. A lei consumerista coíbe a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. 3. Não obstante, é justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador. REsp 113943 – 4.ª T – Rel. Min.Luis Felipe Salomão – DJe 27.9.2013

[2] “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. (…) POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DAS PARCELAS PAGAS PARA FAZER FRENTE ÀS DESPESAS ADMINISTRATIVAS COM A COBRANÇA DE ALUGUERES PARA RECOMPOSIÇÃO DOS PREJUÍZOS DECORRENTES DA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. PRECEDENTES. (…)” 6.ª C.Cível – AC 1061964-2 – Rel. Des.Sérgio Arenhart – DJE 22.11.2013