CUNHA PEREIRA FILHO

Congelamento do saldo devedor de financiamento

CUNHA PEREIRA FILHO

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Congelamento do saldo devedor de financiamento

Congelamento do saldo devedor de financiamento

Questão que suscita muitas dúvidas aos adquirentes de imóveis é:  havendo atraso na entrega de imóvel comprado na planta ou não haverá congelamento do saldo devedor de financiamento.

A resposta é não, não haverá congelamento do saldo devedor.

Contudo, o adquirente precisará ficar atento, para saber quais serão então os seus direitos, havendo a hipótese de atraso na entrega do imóvel comprado ou não na planta.

Antes do advento da Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato imobiliário),  a penalidade ao construtor ou incorporador pelo descumprimento do prazo de entrega de imóvel decorrente do contrato de promessa de compra e venda computando-se  ainda o período de tolerância de 180 dias, é que o adquirente poderia sustar o pagamento das parcelas do preço que se venceriam no mesmo período e em datas posteriores a tais prestações, invocando-se a exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), conforme prevê o artigo 476 do Código Civil Brasileiro.

Portanto, a exigibilidade de tais parcelas ficariam suspensas até a entrega das chaves. Entretanto, uma vez cumprida tal obrigação pelo incorporador, imediatamente cessaria a suspensão do pagamento das parcelas, quando então o adquirente deveria retornar o pagamento das parcelas conforme previsto em contrato.

Neste sentido, o atraso na entrega do imóvel comprado ou não na planta, não daria causa ao congelamento do saldo devedor, que deveriam ser atualizados com o retorno do pagamento das parcelas do preço.

A jurisprudência assim entendeu, porque a atualização monetária das parcelas, desde a data do seu vencimento prevista em contrato até o efetivo pagamento, constitui simplesmente a preservação do valor real da moeda, sem contudo representar, um benefício à parte inadimplente ou ao reverso uma punição ao adquirente.

Por outro lado e apesar do não congelamento do saldo devedor de financiamento em caso de atraso na entrega de imóvel, a jurisprudência fixou entendimento que será devida indenização ao comprador, a ser calculada com base no valor locatício de imóvel assemelhado durante o período da inadimplência do incorporador.

De outro lado, se o contrato de promessa de compra e venda tenha sido firmado, após o advento da Lei 13.768/18, em 28 de dezembro de 2018, para o atraso injustificado na entrega do imóvel, da mesma maneira não haverá congelamento do saldo devedor previsto em contrato.

Entretanto, a penalidade ao incorporador será severa. Pois será devido ao adquirente do imóvel, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

Deste modo, havendo a hipótese de atraso na entrega de imóvel comprado ou não na planta, procure um advogado especialista na área da construção civil para auxilia-lo na solução e implementação da melhor estratégia jurídica para o presente caso.

 

João Cândido Cunha Pereira Filho

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