Qualquer pessoa que venha a necessitar de financiamento imobiliário, precisará dar em garantia ao agente financeiro o imóvel que pretende financiar.

Assim, uma das modalidades desta garantia imobiliária é a Alienação Fiduciária, que é o negócio jurídico aonde o devedor contrata com o credor/agente financeiro a transferência deste bem imóvel. O devedor, embora transfira a propriedade (chamada de resolúvel) ao seu credor, ele contudo, permanece na posse direta do bem, que somente retornará ao seu patrimônio após o adimplemento do empréstimo ou a quitação da dívida.

Outra característica a destacar sobre a AF, é que você consumidor e contratante desta modalidade de financiamento precisará ficar atendo é:  que havendo o inadimplemento do devedor, a execução da dívida e o eventual leilão do imóvel, dar-se-ão todos no âmbito administrativo não mais necessitando levar a questão ao Poder Judiciário. Em outras palavras, nesta modalidade de garantia, todo o procedimento para a retomada do imóvel e o recebimento da dívida tornou-se bem mais célere.

Da mesma forma deve ser lembrado e alertado ao leitor desta matéria, que a presente Lei nº 9.514/97 – que instituiu esta modalidade de garantia denominada Alienação Fiduciária – trouxe também importante inovação ao estabelecer novos parâmetros para a fixação do valor mínimo em caso de leilão do imóvel.

Neste sentido, havendo inadimplência e a execução da dívida pelo credor, o imóvel  não poderá ser arrematado no primeiro leilão, por valor inferior ao valor de avaliação estabelecido no cálculo do ITBI e, em segundo leilão,  segue-se a mesma sistemática, ou seja, de que o imóvel não poderá ser arrematado por preço vil, cujo critério em regra, é de que a arrematação não poderá ocorrer por valor inferior a 50% do valor estabelecido no edital.

Outro ponto que merece destaque, diz respeito aos prazos que o devedor inadimplente tem, para purgar a mora do saldo devedor no contrato de financiamento imobiliário, antes da arrematação do imóvel em leilão?

A presente Lei n.  9.514/97, da Alienação Fiduciária, estabelece que o devedor terá 15 dias do recebimento da notificação, para pagar o valor inadimplido.

Vencido este prazo sem o pagamento, o credor requererá ao Registro de Imóveis, que certifique esse fato, e promova a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em seu nome. Uma vez ocorrendo esta consolidação, o consumidor e devedor teria ainda mais 30 dias para realizar o pagamento das parcelas vencidas.

Portanto, somando-se estes dois prazos, verifica-se que o devedor teria até 45 dias para pagar o seu saldo devedor junto ao banco credor e, ainda e finalmente, teria a oportunidade de adquirir o imóvel pelo valor da dívida até a data de realização do segundo leilão.

Finalmente deve-se ainda trazer ao leitor e interessado no presente tema, a informação de que desde a vigência da presente Lei, todas as controvérsias e eventuais divergências contratuais, deverão ser discutidas em ação própria de perdas e danos – ficando a propriedade e a posse do imóvel, bem como qualquer controvérsia acerca do leilão – fora da eventual disputa judicial –  garantindo, portanto, ao credor, o ressarcimento da dívida de forma muito rápida.

Assim, caso reste alguma dúvida ou precisando de melhores esclarecimentos sobre o presente assunto, acesse o nosso site ou procure um advogado especialista que possa auxilia-lo em questões envolvendo Alienação Fiduciária de bens imóveis.